Maksimituottoa asuntosijoituksista

14.07.2018

Henkilöhaastattelussa: Asuntosijoittaja ja yrittäjä Henri Neuvonen, Sijoitusasunnot.com

Halusin haastatella Henriä, sillä hän on henkilö, jolla on ollut suuri vaikutus minun asuntosijoitustoiminnan alkutaipaleilla. Olen kasvattanut omaa sijoitusasuntosalkkua Henrin opeilla. Oma oppimisen käyrä kulkee siten, että otan oppia jatkuvasti itseäni viisaammilta. Haluan jakaa Henrin vinkit sinullekin. Lukemalla tämän blogipostauksen saat työkaluja ja neuvoja miten voit menestyä asuntosijoittajana. Ja viedä asuntosijoitustoimintaa seuraavalle tasolle.

Kuka on Henri Neuvonen?

Henri on 32-vuotias asuntosijoittaja ja yrittäjä. Hän asuu perheineen Muuramessa.

Oman osaamisen kehittäminen ja lukeminen on ollut aina lähellä sydäntä. Itsensä kehittämiseen ja menestymiseen liittyvistä kirjoista Henrille käänteen tekevin on ollut Robert Kiyosakin kirja: Rikas isä, köyhä isä. Sama kirja on inspiroinut myös monia muita sijoittajia.

Henri on sijoittanut asuntoihin sekä yrityksen kautta, että itse henkilökohtaisesti nyt 9 vuotta. Sijoitusasuntoja on Henrillä itsellään nyt 12 ja sijoitustontteja 2.

Henri luotsaa sivustoa nimeltä Sijoitusasunnot.com, joka palvelee asuntosijoittajia. Sivuston blogi on kirjoitettu siten että kokeneempikin asuntosijoittaja saa sieltä hyviä vinkkejä. Lisäksi sivustolta saa ilmaisia asuntosijoittajia hyödyttäviä työkaluja kuten ilmaisen vuokratuottolaskurin ja ilmaisen vuokrasopimuspohjan.

Sijoitusasuntojen kautta vuoden 2017 aikana yli 200 asuntoa vaihtoi omistajaa. Toiminta perustuu siihen, että Sijoitusasunnot.com ostaa kokonaisia kerrostaloja. Osa näistä on sellaisia, joista asunnot myydään sellaisenaan, yleensä vuokrattuna eteenpäin. Toiset taloyhtiöt taas remontoidaan kauttaaltaan ja samalla jaetaan suuria asuntoja pienemmiksi. Vuokratuotto näissä asunnoissa on keskimäärin 6 - 7 %, joka on tässä markkinatilanteessa varsin hyvä. Sijoittaja voi ostaa asuntoja yksittäin tai useampia, jolloin saa tukkualennuksen. Asunnot sijaitsevat pääosin keskikokoisissa kaupungeissa. Ei kuitenkaan paikkakunnilla, jotka on muuttotappiollisia. Yksinkertaistettuna Sijoitusasunnot.com laittaa ostamansa taloyhtiön teknisesti ja taloudellisesti kuntoon, ja myy asunnot edelleen sijoittajille.

Menesty asuntosijoittajana - Tee asioita eri tavalla kuin muut

Miten saada maksimituottoa asuntosijoituksista? Henri sanoo että asenteella: "Tee itse. Käärit hihat ja laita kädet saveen. Älä osta valmista pakettia". Jos ostat valmiin paketin, on joku jo käärinyt kermat päältä ja ottanut ne parhaat tuotot. Jos haluat parasta tuottopotentiaalia, joudut tekemään töitä tuoton eteen. "Niin me itsekin teemme eikä se missään nimessä ole helppoa". - Henri sanoo. Sen takia siinä onkin mahdollisuus. Jos haluat parasta tuottopotentiaalia, joudut myös ottamaan todennäköisesti isompaa riskiä.

Henri neuvoo tekemään asioita vähän eri tavalla kuin muut. Pitää löytää se tuottopotentiaali sieltä mistä muut eivät vielä hoksaa katsoa. Esimerkkinä Henri mainitsee omasta kokemuksesta omia onnistumisia. Hän on esimerkiksi alkutaipaleellaan saanut ostettua neljä asuntoa pudottamalla lappuja postiluukusta sellaisiin asuntoihin, joista on ollut kiinnostunut.

Isommassa kuvassa Sijoitusasunnot.com on tehnyt esimerkiksi niin, että taloyhtiön soluasunnot on muutettu pieniksi yksiöiksi. Ja sitä kautta on saavutettu parempi vuokrakysyntä, myytävyys ja tuotto. Vastaavasti jos ostaa ison kaksion, voisi sijoittaja nähdä tässä mahdollisuuden muuttaa kaksio kolmioksi, ja saada siten asunnosta parempaa vuokratuottoa. Henri kannustaa myös miettimään sijoitusasuntojen flippaamista, jos siihen on mahdollisuus.

Tärkeimpänä asiana Henri kuitenkin sanoo, että jos haluat menestyä ja kasvattaa sijoitussalkkua, on tehtävä hyviä taloudellisia diilejä ja yleensä niissä kassavirran on oltava positiivinen. Positiivisesta kassavirrasta ja ammattitaitoisesta asuntosijoittamisesta puhuttaessa Henrille tulee mieleen sijoittaja Harri Huru, joka kannattaa laittaa myös seurantaan. Jos asuntosijoittajan kassavirta on negatiinen, ja jokaisesta kohteesta joutuu laittamaan satasen tai pari omaa rahaa joka kuukausi, voi laskea kuinka monta negatiivisen kassavirran kohdetta oma talous kestää.


Vipua lainaneuvotteluun - Pidä hyvät välit pankkeihin

Yksityissijoittajan kasvattaessa asuntosalkkuaan, voi pankki alkaa tulkitsemaan sijoitustoimintaa ammattimaiseksi. Henri neuvoo olemaan sinnikäs, ja pitämään pankkeihin hyvät välit. Pankkien toimintastrategiat muuttuvat aika ajoin. Pankista saatu lainalupaus tai tarjous vaihtelee myös pankkitoimihenkilön mukaan. On myös hyvä hajauttaa lainasalkkua useampaan pankkiin. Tällöin voit kilpailuttaa nämä kaikki yhteistyöpankit aina lainatarpeen tullessa. Uuden pankkiyhteistyön alkamiseen on kuitenkin hyvä varata aikaa. Jotta pankki voi tukea sijoitustoimintasi rahoitusta, tulee pankin olla hyvin tietoinen kokonaisuudesta. Yhteistyö on kahden kauppa. Sijoittaja myy ajatuksensa pankkiin ja pankki päättää tukeeko toimintaa tai haluaako sijoittaa sinun hankkeeseen.

Asuntosijoittamisen markkina tulevaisuudessa

Henri kokee suurimman hurmoksen sijoitusasuntomarkkinalla taantuneen. Aloittelevat sijoittajat on Henrin näkemyksen mukaan selvästi varovaisempia. Millaisia riskejä asuntosijoittamiseen liittyy ja miten niihin voi varautua? Käy lukemassa vinkit täältä. Ihmiset ymmärtävät riskit paremmin ja ovat sen vuoksi varovaisempia. Henrin näkemyksen mukaan ongelma on ainoastaan siinä, jos sijoittaja ei ymmärrä ja tiedosta riskejä. Ja ennen kaikkea siinä, jos riskien varalle ei ole varautunut. Tätä varten sijoittajan olisi hyvä tehdä stressitesti. Miten oma talous kestää markkinatilanteen muutokset. 

Asuntosijoittaja, tee oman talouden stressitesti

1. Sijoitusasunnon hinta: Jos olet maksanut asunnosta liikaa, on vaarana arvon putoaminen. Asunnon myyminen voitolla voi olla myös haaste.

2. Sijoituslainan korot nousevat: Laske sietääkö oma talous korkojen nousun. Mieti miten voit suojautua korkojen nousun varalle. Kerää puskurirahasto tai ota korkosuoja.

3. Verotuksen muutokset: Korkojen vähennysoikeus verotuksessa. Vaikuttaako tämä omaan talouteen.

4. Taloyhtiön korjausvelat karkaavat käsistä: Mieti asuntosijoittajana miten opit ymmärtämään taloyhtiön taloutta. Varaudu korjauskustannuksiin etukäteen.

5. Tukijärjestelmät muuttuvat ja vuokramarkkina muuttuu sen myötä.

Henrin kirjavinkit asuntosijoittajalle:

Seuraa Sijoitusasuntoja Facebookissa.
Suosin Adlibristä sijoituskirjallisuuden hankinnassa. Siksi suosittelen sitä myös lukijoilleni. Tilaamalla kirjat Adlibriksestä minun sivujen kautta, tuet myös blogini tulevaisuutta.